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買賣合同作擔保,效力如何定

文:     來源:法制日報    時間:2018-12-29 17:02:39    閱覽數:2464

2015年2月15日,冉某與葉某、某地產顧問有限公司(經紀方)簽訂《房地產買賣居間合同》,約定冉某將其位于重慶市渝中區的房屋以40萬元的成交價轉讓給葉某,買方于簽訂合同當日支付定金5萬元及第二次購房款35萬元;賣方在同年5月14日交付房屋給買方使用;如賣方在同年5月14日前退還買方購房款40萬元,則此協議自動作廢,反之則自動生效。

同日,冉某與葉某簽訂《借款合同》,約定冉某將房屋作為抵押物向葉某借款40萬元。借款期限為2015年2月15日至2015年5月14日。雙方共同協定抵押物價值為40萬元,并另行簽訂了《重慶市房地產抵押合同》并辦理了抵押登記。

同年11月24日,冉某出具承諾稱,所借葉某40萬元于2015年11月30日前歸還,如不歸還,所抵押房屋由葉某指定的程某代為過戶。

2016年6月6日,程某作為冉某的全權代理人將涉案房屋轉讓給杜某并辦理過戶登記。隨后,冉某認為此前簽訂的《房地產買賣居間合同》違反法律、行政法規的強制性規定,向法院提起確認該合同無效的訴訟。

冉某認為,《房地產買賣居間合同》并不是冉某與葉某之間房屋買賣的真實意思表示,只是對借款關系的擔保,以房地產買賣居間合同的形式體現出來,但這種方式違反了物權法、擔保法等法律法規,請求確認無效。而葉某則認為,涉案合同屬于雙方自愿,合法有效,現如今冉某提起訴訟,純屬因為房價上漲,冉某希望以40萬元的低價償還債務重獲房產。

渝中區人民法院一審后認為,依照合同訂立自由的原則,該合同有效。冉某不服,提起上訴。近日,重慶市第五中級人民法院終審后認為,一審法院認定事實清楚,適用法律正確,判決恰當,予以維持。

房屋買賣合同亦可提供擔保力

■以案釋法

法院認為雖然本案爭議的《房地產買賣居間合同》系原、被告為雙方之間民間借貸合同的履行提供擔保而訂立,但借款期限屆滿后,雙方未履行合同約定。現冉某已將爭議合同所約定的標的房屋轉讓給了第三人杜某,葉某亦表示爭議合同不再履行,本案不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的出借人請求履行買賣合同的情形。

實際上,涉案買賣居間合同屬于后讓與擔保的民事法律關系,而此種后讓與擔保不同于抵押權,不產生物權效力,仍屬于債權法律關系范疇,因此也不違反物權法及擔保法的規定,同時該合同并不屬合同法五十二條合同無效規定的情形,合同應屬有效。

通過本案可以看出,法院對商品房買賣合同提供的“擔保”效力是認可的。只有當債務人不履行債務,債權人主張履行商品房買賣合同時,法院才會根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》二十四條的規定,按照民間借貸法律關系審理并對當事人進行釋明要求其變更訴訟請求,民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。



(編輯:武曉勇)

 

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